2024年上海二手房市场展望

2024年上海二手房市场展望

度过了2023年，迎来了2024年。因为今天也是2024年的年初，其实我也已经看了很多。有很多视频的一些up主，然后也在大家来讨论说2024年整个上海的楼市，整个全国的楼市会是一个什么样的情况。因为熟悉我的人都知道了，我只是做上海的二手房市场。因为我看到很多人对上海的二手房市场的预判其实也比较少见。所以今天的话我也是想跟大家来分享一下，我本人对2024年上海二手房市场的一些判断。

二手房价格下降趋势

我大概对2024年上海二手房市场的预判是，二手房的价格在上海全区都会持续的进行下降。当然不同的区域下降的幅度会有不同。

交易量增长疑虑

第二就是我个人认为2024年上海的二手房市场的交易量不会有明显的增长。

购买力和经济假象

为什么我会这么说？我的第一个理由是关于购买力的问题。因为之前在很多期视频都有谈到关于楼市的复苏。主要的是在于此购房者对于长期的个人资产或者个人收入，有一个比较长期的乐观预判，他才会去做一些加杠杆的动作。其中很重要的一部分就是关于购房这样的行为。

政策利好新房销售

我认为其实2024年整体的经济的复苏肯定会远好于2023年。因为2023年大家都已经很惨了。我觉得2024年肯定会比2023年会更好。而且我认为从政府角度来看的话，他也会积极地来做一些事情，来把2024年的GDP的速度提得远远高于2023年。但是我会有比较大的疑问，我就会认为金融学里面其实是有一个叫做经济假象。也就是说当你在2024年大幅提高你的GDP的时候，很大一部分其实并不是说你经济转型或者你的经济真正的恢复导致。很大一部分是通过你的货币刺激政策，而导致的GDP的增长。而这种增长往往不是特别可持续。也就是说我认为2024年经济的好转会很好，但是并不能推导出未来几年之后经济还能保持同样的增长速度。因为这是货币刺激所造成的。大家可以看到2023年的情况就能够理解我的这个判断。但是对于购房者而言的话他又会看重一个长期的收入。所以我会认为2024年的经济的增长并不能完全去消除大家对长期收入增长的疑惑。所以我会认为2024年的经济的增长并不能完全去刺激购房者的购买动机。

政策影响和市场预测

因为这段时间其实2023年年底到2024年其实是有不同的一些政策。我看到有很多的一些不管是协会的一些会长，还是代表政府各部门的一些领导都有出来讲话，来鼓励大家来进行购房。包括地方性的一些政策，其实都是有一些购房的鼓励政策纷纷来出台。在这里的话其实我跟大家有解释一下关于这些政策出台的话，它真正的利好是在哪一部分内容。因为我只是针对上海的二手房的市场。当然这些政策其实是全国的政策。我个人认为现在出了所有的政策其实完全都是利好于我们的新房销售。而不是利好我们的二手房的销售。因为大家可以看见前段时时间就是过往的几年对房地产企业的金融的一些管控，导致很多房地产企业的生存压力会比较大。而今年的疫情又导致整个国家在没有大量的税收的情况下，又支付了大量的关于医疗也好，包括新冠的一些治疗的一些支付也好。所以它其实它的财政的压力会比较大。通过就是新房销售会解决几个比较大的问题，一个是对于土地财政的问题，还有一个会是税收的问题。所以我会认为其实从政府角度来讲，它出了很多政策其实更多的是引导于大家来进行新房销售。而不是引导大家来进行二手房销售。主要进行新房销售就可以解决我们刚才所提到的一些房地产企业的生存压力的问题，包括说金融安全的考量。所以我会认为二手房其实不在本届政府的考虑范围之内。而且拉内需的话更多的是关于水泥、钢材这些，它们其实跟新房的相关性会远远高于跟二手房的相关性。所以我会认为现在的包括拉内需，其实最主要的还是通过新房销售。所以我看到所有的政策，不管是地方性的还是全国性的，都是刺激新房销售，并不是刺激二手房销售。

上海区域市场特点

这个就是我刚刚所提到的。因为上海的区域其实比较特别。不管是从去年开始的话，其实全国各地的房价下降的幅度都会比较大。上海的下降的幅度也有，就是下降的幅度其实也是有。因为像有些人说上海的房价比较坚挺，其实我认为上海的房价也在下降，只是说它下降的速率以及下降的幅度会远小于其他的一些经济欠发达的一些地区。说到2023年，因为2023年上海政府也出台了一些关于多批次的一些新房销售的时间点。我看到2023年整个上海新房销售的量还是比较大，还是比较大的。在这里的话我就衍生出来的几个问题。就是第一个在上海还是存在价格倒挂的情况下面，新房销售它极会大的去挤压二手房的市场。为什么这样说呢？原先在上海来进行购买二手房的一部分的人群是因为它积分不够，他退而求其次我必须在上海来进行购买房子。所以他会去选择看上海的二手房。但是我们从2022年的10月份开始，其实看到有很大一部分的，包括热点地区像徐静也好，包括我说唐镇张江也好，这些热点地区的新房的销售的积分其实在下降。那么也就导致了原先那些积分不足的人的话，有机会来进行新房的购买。在上海还仍然存在新房倒挂价格的空间，没有大幅度被缩小的情况下，我们用脚来投票的话，如果我有投票权，如果我有过房资格，你会不会买新房去买二手房？如果在还是存在一个比较大的价格的价差的情况下，我个人认为全部人都会做一个理性的选择，就是进行新房销售，而不是做二手房的购买。所以我会认为在上海新房销售的量比较大的同时，然后价格倒挂的区间又比较大的双重因素的情况下，我个人认为上海的二手房的交易的量会受到上海新房销售的挤压，它的量不会上来。所以这个是我对上海二手房的量的一个判断。

业主心态与价格走势

接下来就谈到上海二手房的价格问题。其实在上海的二手房业主的话，他们的心态相对我认为比全国其他地方的业主心态会好很多。但是其实我们仔细来判断一下，为什么这些就是上海的业主的心态会比较好？它其实分两个部分。有一部分的话是上海绝大部分的业主的话，他的购房的时点都是在2016年到2018年这段时间或者之前。之前如果我是在2016年购房这个业主的话，或者说大部分的业主之前的话，他享受了一波在2020年的大幅增长的一个红利。但如果是在2020年期间来进行购房的二手房业主，他出售的意愿跟出售的压力会比较大。所以我认为在2023年的价格的下降，会类似于像深圳这样的情况，会逐渐抹平2020年上涨的那部分红利。当然在前面我购买的业主的话，其实他的心态其实会很好。因为我们看到的其实很多的中介也好，包括一些up主也好，其实也一直在忽悠业主说，你现在房价怎么这么低，就是整个现在经济不好的情况下，房价下降的情况下我应该是降价出售。但是你们想，他们没有考虑到，其实在2016年之前购买的上海二手房的业主，他的心态永远会很好。因为他购买的价格购入的价格远低于现在市场的出售的价格。所以这部分的业主永远很好。举个例子来讲，我之前所有在上海买的房子都在2013年之前我买的所有在上海的房子，我的购入的价格都远远低于现在出售的价格而且是几倍。所以我的心永远是很好的，我不会着急来出售我的名下房产。但如果说你在2020年之后来进行购房的话，我的压力会比较大。尤其是当时买的一些楼层也好，包括小居家都不是一个非常满意的状态的话，只是由于上涨红利加速大家做比较非理性的一个判断，购买的房子我觉得他们压力会比较大。包括一些热点区域，包括说取经也好，包括说前面一段时间我做的视频的前台也好，我个人认为这部分热点区域的价格在2020年上涨速度太快了，那我个人认为在2014年他的房价会持续的下台，会持续的下台。所以我会认为从上海整个区域来看来看的话，价格还会是一个下降的风险。但受制于上海经济的复苏的情况，如果说整个中国在2023年如果通过货币刺激政策或者其他的经济刺激政策能够导致GDP有大幅的增长的话，我个人认为上海的增长的速度远好于其他各省市。所以在这个情况下下面，我个人认为2024年上海的楼市至少来讲的话，二手房来讲的话，我认为不会有很大的变化。基本上我个人认为会跟2023年的下半年的情况会比较一样。相对于来讲是一个比较平衡的一个状态，价格量不会上涨很快，基本上是一个治病的状态，但是你的价格受不同区域的话，你的房价会有一些的下降仍然会是一个下降的通道。我认为这样的一个情况好转有可能也要等到2024年的下半年度看整个经济复苏的情况来再来做进一步的调整。所以我会认为真正刺激上海二手方的市场的话，其实也是一个什么？就是在房地产市场里面我们经常谈论的一个叫做增量跟存量的问题。我个人认为如果说真的是整个这个区域这个片区的房价要量价提升的话一定是增量市场增量会进来。增量的进来类似于就是增量市场就是你的新房销售就是增量，或者说你的外来人口来进入这个区域。